Качество выдач ипотеки стремительно ухудшается. По словам главы департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Елизаветы Даниловой, во II квартала 2023 года 71,7% от общего объема кредитов на приобретение жилья банки выдали людям, у которых уходит на исполнение кредитных обязательств более 50% дохода.
Чтобы не попасть в кредитную яму, таким заемщикам важно самим грамотно провести предварительные расчеты перед оформлением ипотечного кредита и использовать для этого практичные инструменты.
Данилова отметила, что на такие кредиты приходится 60,8% от ипотечного портфеля. Речь идет об ипотеке, выданной заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН, соотношением всех взносов по кредитам к ежемесячному доходу) более 50%. Ранее регулятор не публиковал эти данные, а лишь сообщал о доле сверх закредитованных граждан с ПДН более 80%.
С апреля по июнь банки одобрили гражданам жилищные займы на общую сумму в 1,18 трлн. рублей. Таким образом, по итогам второго квартала ипотечный портфель составил 15,65 трлн. рублей. В течение указанного периода россияне, у которых на погашение кредитов уходит 50% от заработка, получили новых ипотечных кредитов на 843,2 млрд. рублей. На 1 июля 2023 года общий объем обязательств по ипотеке составлял 9,52 трлн. рублей.
Кроме того снижение качества выдач в ипотеке происходит гораздо быстрее, чем по необеспеченным займам. Так, доля заемщиков с ПДН от 80% по итогам II квартала составила более 40%. При расчете долговой нагрузки потенциальных заемщиков не все банки учитывают официальные доходы. Пока нет статистики по третьему кварталу, но с учетом рекордного темпа прироста выдач закредитованным людям в августе маловероятно снижение объема ипотеки, выданной таким заемщикам, — отмечает глава департамента финстабильности ЦБ РФ.
По данным регулятора, в период с января по август 2023 года объемы выдач ипотечных кредитов выросли на 18,5%, что практически не отличается от показателя за весь 2022 год. Регулятор охарактеризовал данную тенденцию как «перегрев рынка», вызванный ужесточением требований по ипотечному кредитованию для банков. В частности, повышением надбавок по займам с небольшим первоначальным взносом.
Напомним, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина говорила о возможном внедрении макропруденциальных лимитов (МПЛ) — ограничений по выдаче ипотеке. Однако их удастся ввести лишь после корректировок законодательства.
Охлаждается ли ипотечный рынок
Регулятор может поднять тему введения МПЛ после того, как будет виден эффект от ранее введенных ограничений в виде надбавок к коэффициентам риска, из-за которых банкам придется увеличить капитал для кредитования граждан с высокой долговой нагрузкой, — говорит глава департамента финстабильности ЦБ РФ. Также она сообщила, что ЦБ оценит результат от изменения условий по выдаче льготной ипотеки без первого взноса (с 20 сентября взнос по многим программам увеличился с 15 до 20%).
Кроме того Данилова напомнила о главном факторе риска в ипотечном кредитовании, о котором ранее сообщал Банк России — увеличение разрыва цен на квартиры на первичном и вторичном рынке.
Чаще всего люди продают недвижимость на вторичном рынке и приобретают жилье в новостройках, большая разница в стоимости квартир мешает улучшить жилищные условия, — отмечает Данилова. По ее словам, вероятность уменьшения разрыва в ценах маловероятна в связи с риском снижения объема выдач кредитов на покупки жилья на вторичке из-за повышения ставок. Судя по исследованиям «Домклик», проведенным в июне текущего года, стоимость квадратного метра в новостройках на 40,7% выше, чем на вторичном рынке.
Кроме того в этом году Центробанк 4 раза поднимал ключевую ставку — на 1 п.п. в июле, на 3,5 п.п. в августе и на 2 п.п. в октябре до текущих 15%. В связи с этим ухудшились условия по ипотеке в банках, а доля кредитов с господдержкой, ориентированная преимущественно на приобретение жилья в новостройках, резко возросла.
Данилова заявила, что происходящее на рынке ипотечного кредитования нельзя назвать «пузырем». По ее словам, регулятор принимает все необходимые меры для предотвращения неприятных последствий. Она напомнила, что пока жилищные кредиты есть у небольшой доли россиян: всего у 10 млн. человек или 13% работающего населения, а на просрочку в данном сегменте приходится всего лишь 0,5% портфеля.
Вместе с тем глава департамента финансовой стабильности ЦБ напомнила, что недопустимо повышение спроса на ипотеку за счет выдачи займов гражданам с высоким уровнем закредитованности.
Что говорят эксперты
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова заявила, что в настоящее время вопрос о макропруденциальных лимитах в ипотечном кредитовании не является единственным правильным решением. Она полагает, что ранее внедренные Банком России нововведения и увеличение ставок при повышении стоимости недвижимости приведут к снижению объема выдач. По ее оценкам, спад составил порядка 20-25%.
Независимый эксперт Ольга Ульянова тоже считает внедрение МПЛ в ипотечном кредитовании неактуальным. По ее словам, есть две причины, из-за которых стоит подождать с этими мерами. Пока непонятно, как предыдущие ужесточения со стороны регулятора отразятся на риске и размере первоначального взноса, ведь возможен охлаждающий эффект, — отмечает эксперт.
Также по мнению Ульяновой, одного повышенного ПДН недостаточно для того, чтобы выяснить, почему увеличилось количество выдач ипотеки закредитованным гражданам (ПДН от 50%). Например, человек взял кредит на незначительный срок перед продажей квартиры, или он получает неофициальную зарплату, или действительно некоторые заемщики имеют высокую заработную плату, но половину отдают в счет погашения обязательств перед кредиторами, — резюмирует она.
Управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин солидарен с Ульяновой. Он убежден, что ПДН не позволяет увидеть реальную обстановку с закредитованностью граждан, особенно если речь идет об ипотеке. Чаще всего ипотеку берет один заемщик для приобретения жилья для всей семьи, где может быть двое работающих людей, поэтому ПДН завышает долговую нагрузку заемщика, — отмечает Доронкин. Также аналитик заявил, что в некоторых банках показатель рассчитываться по умолчанию с использованием среднего дохода по региону без учета реального заработка потенциального заемщика. Таким образом, ситуация искажена.
Ипотека является инструментом для поддержки строительной сферы в отличие от необеспеченных кредитов, поэтому Центробанку будет сложнее будет внедрить ограничения по объему выдач займов в данном сегменте, — считает Доронкин. Вместе с тем эксперт не исключает такую возможность. Однако, по его мнению, регулятору придется долго согласовывать этот вопрос с правительством.